สรุป หนังสือ สูตรสำเร็จ ... เคล็บลับรวยด้วยคอนโด
ณัฐวุฒิ ปราโมทย์ (โค้ชณัฐ)
096-701-8071
*** ต้องลงทุน ใน คอนโดในเมืองเท่านั้น ***
1. คนทำงานใช้ชีวิตคอนโดกลางเมือง เลี่ยงการเผชิญรถติด ประหยัดเวลา น้ำมัน คุณภาพชีวิต
2. ราคาที่ดินในเมืองแพงมาก คงซื้อบ้านกลางเมืองได้ยาก
3. ต้อนรับ AEC ที่ไทยอยู่ศูนย์กลาง เป็น Hub ดูจากราคาคอนโดในเมืองใหญ่ของเอเซีย ไทยยังถูก
4. ดูแลง่าย ปลอดภัย
5. เด็กจบใหม่ก็ชอบมีชรวิตที่อิสระ ก็มักใช้ชีวิตในคอนโดทั้งนั้น
6. ซื้อเพื่อลงทุน หรือ เกร็งกำไรได้
6 ตัวกรอง
1 ทำเล สิ่งแวดล้อม
สถานที่ทำงาน ธุรกิจ ราชการ ห้างสรรพสินค้า ตลาด โรงพยาบาล โรงเรียน
ติดรถไฟฟ้าที่จะมากขึ้นในอนาคต ทางด่วน
เลี่ยง วัด เมรุเผาศพ คลองเน่า ชุมชนแออัด ปั้ม อู่สีรถ ผับบาร์ มืดเปลี่ยว
2 แบรนด์ ดีเวลลอปเปอร์
ความน่าเชื่อถือ ทั้งก่อนและหลังการขาย ทีมบริหาร นิติบุคคลที่ดูแลอย่างดี
3 จำนวนยูนิต
ยูนิตไม่มากเกินไป (แออัด ซัพพลายมากไป) หรือ ไม่น้อยเกินไป (ค่าส่วนกลางแพง)
4 การออกแบบ
คอนโด Low Rise คือ ไม่เกิน 8 ชั้น หรือ 23 เมตร เนื่องจากถนนหน้ากว้างไม่เกิน 10 เมตร
คอนโด High Rise แพงกว่า แต่ Facilities ก็มักดีกว่า
เลือกชั้นสูงกว่าชั้น 15 เพื้อลดเสียงรบกวน แต่ไม่เอาชั้นบนสุด น้ำรุั่วซึม ร้อน รากไม้ชอนไช
ห้องหน้ากว้าง (หน้าต่างรับลมยาวกกว่า) ดีกว่า ห้องหน้าแคบ
ทิศ
ทิศตะวันตกแย่สุด อมความร้อนจากแดดกลางวันทั้งบ่าย
ทิศใต้ ลมเย็นแดดน้อย แต่ต้องเปิดประตูถึงมีลม แดดส่อง เดือนในปี
ทิศตะวันออก แดดเช้าตื่นนอนง่าย ฆ่าเชื้อ ลดอับชื้น บ่ายไม่ร้อน
ทิศเหนือ โดนแดนน้อยสุด เดือนต่อปี
ลมประจำปี ทิศตะวันออกเฉียงเหนือในเดือนตุลาคมถึงมกราคม
หัวเตียงนอน ไม่ควรหันไปทางตะวันตก หรือ ทางใต้
วิว
ไม่ควรเอาวิวตึกที่ชนกัน เสียความเป็นส่วนตัว
วิวสระว่ายน้ำมักอยู่ทางตะวันตก เพื่อดึงดูดคนซื้อ ... เสียงเด็กดัง ไม่ส่วนตัว ร้อน
ตำแหน่งห้อง
ไม่เอา ทางสามแพร่ง ชั้น ติดลิฟท์ ติดถังขยะ
ที่จอดรถ ควรมีที่จอดรถให้มากพอ
5 ราคา
ราคาเหมาะสม คือ ไม่แพงเกินไป คือ ไม่ซื้อตามอารมณ์ หรือ ไม่ซื้อตามกระแส ขาดสติ
ลูกค้าเราจะเป็นใคร จะอยู่เอง ปล่อยเช่า หรือ ขายต่อ ขาดาวน์ใคร เมื่อไหร่
เช่น ญี่ปุ่นชอบทำเลสุขุมวิทตอนกลาง อโศก เอกมัย 2 ห้องนอน 45-55 ตรม
ครูสอนภาษาอเมริกัน หรือ ยุโรป ชอบ ใกล้รถไฟฟ้าไม่แพง แถวอ่อนนุช รัชดา ท่าพระ
เกาหลี จีน แอฟริกัน ชอบรัชดา พระรรามเก้า รัชดาท่าพระ ตลาดพลู ราคาถูกลงอีก
แอฟริกัน สุขุมวิท ซอย รามคำแหง ลำสาลี
วัยเริ่มทำงาน ห้องสตูดิโอ เงินเดือนไม่มาก
ต้องมีความสามารถในการผ่อนชำระดาวน์ได้อย่างน้อย 1 ปี หากเกิดข้อผิดพลาด
จริงๆถ้าเลือกห้องที่ดีมากแล้ว เราอยากอยู่เอง คนอื่นก็มักอยากเช่าด้วย หรือ ขายก็จะง่าย
6 ความชอบส่วนตัว
คุณต้องรู้สึกชอบ รักและพึงพอใจในคอนโด และ ห้องนั้นๆจริงจัง อย่าซื้อเพรีาะฝืนใจ อารมณ์ เพราะถ้าเราสุขใจชอบ คนที่จะมาเช่าหรือซื้อต่อจากเราก็จะชอบเช่นกัน
เคล็ดลับการติดประกาศ
- ควรลงให้ชัดเจนว่า ขาย หรือเช่า
- ควรจะเขียนด้วยภาษาไทยและภาษาอังกฤษ
- ลงรูปบรรยากาศห้อง เฟอร์นิเจอร์วิวให้ครบถ้วน
- กรณีตั้งราคาสูงกว่าคนอื่นต้องมีจุดขาย เช่น เฟอร์ครบ อินเตอร์เนตแรง
- อย่าใช้ป้ายขาว ดำ ให้ใช้ป้ายสี
- ใส่อีเมลล์ และ เบอร์โทรศัพท์ให้ชัดเจน
- ติดประกาศตามบอร์ดในคอนโด ร้านใกล้เคียง มหาวิทยาลัย จุดสัญจร
- ประกาศทางเนต เช่น เว็ปไซต์ขายเช่าต่างๆ เฟซบุค
ภาษีหนีไม่ได้
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามขั้นบันได ตามฐานรายได้ของเรา
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน หรือ ราคาซื้อขายจริง (ราคาไหนสูงกว่าใช้ราคานั้น)ในกรณีที่เราขายคอนโดนั้นก่อน 5 ปี ยกเว้น หากมีชื่อในทะเบียนบ้านนั้นครบ 1 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษีนี้ (เกณฑ์ คือ ครบ 1 ปี ไม่ต้องต่อเนื่องกันก็ได้ และ ไม่ต้องมีชื่อในปีที่ขายก็ได้ ขอให้ครบ1 ปี)
อากรแสตมป์ กรณีผุ้ที่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเสียอากรแสตมป์แทน อัตรา 1 บาทต่อ 200 บาท หรือ 0.5% ของราคาประเมินกรมที่ดิน หรือ ราคาซื้อขายจริง
ไม่มีเงินจะเริ่มลงทุนอย่างไร
- ลงทุนความรู้ให้กับตัวเอง อ่านหนังสือ ดูเวป สัมนา ถามผู้รู้
- ลงทุนแรงกายและเวลาออกสำรวจพื้นที่จริงให้มากที่สุด สำนักงานขาย ถามพนักงาน
- ใช้ชีวิตอย่างประหยัด อย่าโลภ อย่ากลัวเกินเหตุ
